O que são Fundos Imobiliários (FIIs)?

O que são Fundos Imobiliários (FIIs)? Entenda como funcionam e por que atraem investidores

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são uma forma de investir no setor imobiliário sem a necessidade de adquirir imóveis físicos. Por meio deles, o investidor passa a ter participação em empreendimentos como edifícios corporativos, shoppings, galpões logísticos, hospitais ou ativos financeiros lastreados em imóveis — e recebe rendimentos proporcionais aos lucros do fundo.

Como funcionam os FIIs

Os fundos imobiliários funcionam como um condomínio de investimentos, onde diversos investidores juntam seus recursos para comprar um imóvel com o objetivo de alugar o mesmo, e obter um retorno mensal. Como é um investimento realizado por diversos investidores, estamos falando de um alto volume financeiro, onde são negociados galpões logísticos, lajes corporativas, salas comerciais e etc. 

Os FIIs são formados por um conjunto de investidores que aplicam recursos em um fundo administrado por uma gestora profissional. Esse fundo investe em ativos imobiliários ou em títulos ligados ao setor, e os ganhos — como aluguéis ou juros — são distribuídos periodicamente aos cotistas, geralmente de forma mensal.

Cada fundo é dividido em cotas, que podem ser compradas e vendidas na Bolsa de Valores (B3), da mesma forma que ações. Isso torna os FIIs investimentos acessíveis e líquidos, permitindo que o investidor entre e saia da posição com mais facilidade do que no mercado imobiliário tradicional.

Principais tipos de Fundos Imobiliários



Os FIIs podem ser divididos em diferentes categorias, de acordo com o foco de seus investimentos:

• Fundos de Tijolo: investem diretamente em imóveis físicos (como prédios comerciais, galpões logísticos ou shoppings).
• Fundos de Papel: aplicam em títulos de crédito imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).
• Fundos Híbridos: combinam investimentos em imóveis físicos e ativos financeiros.
• Fundos de Fundos (FOFs): investem em cotas de outros FIIs, buscando diversificação automática.

Acessibilidade

Diferente do mercado imobiliário, onde é necessário um alto valor para adquirir um imóvel (galpão comercial, sala comercial ou apartamento), no mercado de fundos imobiliários é possível encontrar cotas com o valor de aproximadamente R$ 100,00, que representam uma parte (cota) de um imóvel, e será remunerado com o seu aluguel, proporcional ao número de cotas que o investidor possui. 

Além do valor acessível, onde você não precisa possui a totalidade do imóvel para obter rendimentos, outra vantagem dos fundos imobiliários em relação ao imóvel físico, é a simplicidade na negociação, pois os fundos são adquiridos via bolsa de valores, onde o investidor pode comprar e vender essas cotas diariamente, com liquidação em dois dias úteis. Sendo assim, os fundos imobiliários possuem uma alta liquidez, diferente do imóvel físico, onde podemos demorar meses ou anos para fechar um negócio. 

Cabe destacar que o valor do imóvel possui marcação a mercado, isto é, conforme o imóvel valoriza ou desvaloriza, as suas cotas sofrem essa variação na bolsa de valores. 

Os fundos imobiliários usam como parâmetro de valorização o BenchMark IFIX, que é uma cesta com os fundos mais negociados na bolsa de valores.